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| 2009年新政下的市场浅析及应对 |
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| (2008-12-8 13:40:34
作者：赵涛 浏览：次) |
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随着全球经济危机加剧，对中国经济运行的影响已逐渐在各行业显露出来，对于房地产市场而言，其各方面的矛盾也日益突出，但在政府的支持和努力下，房地产系列新政的不断落实，必将对09年的市场起到稳定发展的良好作用，但其效果的好坏，则取决于政府的执行力度。
以下是本人对09年市场的简要分析：
一、 市场矛盾
矛盾一、经济发展预期与房地产市场发展的矛盾（观望情绪）：
消费者虽然面对房价下降，但是也面对经济走向疲软，消费者担心所购买的资产缩水是主要矛盾之一。
矛盾二、房价下降与成本上升的矛盾：
成本已经上升的建筑业却面对房价下降的市场，利润空间再度压缩，导致开发商不愿低价卖房，开发商的坚持和消费者对市场的看空是目前市场的矛盾。目前呈胶着状态，但不利于开发商的方面多一些。
矛盾三、消费者改善居住条件的矛盾：
有钱人能够改善居住环境，但受第二套房贷限制，抑制了消费。这个矛盾受政策影响较大。
矛盾四、经济走势疲软导致消费能力下降的矛盾：
企业裁员，失业率上升，收入缩水等社会现行导致消费者的消费能力下降，导致市场的有效需求不足。这对房地产市场的负面影响会比较持久。
二、房产新政对市场的作用
1、4万亿救市政策
目的在于拉动内需，提高就业，保障民生，促进经济健康发展，对于南阳房地产的影响偏中性。4万亿投资中对基建投入较多，有可能在局部地区（特别是重灾区）对建筑成本影响较大。国家将重点投入保障性住房建设，对低端商品房有一定影响，但影响程度取决于地方政府执行该项措施的思路。因为，4万亿投资的根本目的在于拉动经济，提高人民的收入，平均收入的增加，会形成长期的购买力。但政策的实施会有一个漫长的过程，所以该项政策上对南阳房地产市场影响是短期不利，中期间接利好。
2、减税的财政政策
财政部22日出台的降低房地产交易契税，减小二手房交易营业税的措施在于使“不动产”适当流动起来，解决楼市矛盾三，释放消费者对改善居住环境的需求，让愿意换房的人产生购房意愿。对南阳楼市的影响中性偏好，因为南阳执行细则没有出台，使该项政策没有完全发挥出效果。
3、降低首付、降低房贷消费利率（2成首付，7折利率）
该项政策主要针对矛盾四，有效降低了消费门槛。对南阳楼市影响偏好。
4、降息（1.08个百分点）
该项政策主要刺激国内经济增长，但同时改善了矛盾四，降低消费者购房压力，也在一定程度上降低了开发商的资金成本。对南阳楼市影响偏好。
5、人民币贬值
人民币贬值会加快国际热钱流出，也会直接影响国内固定资产的贬值，该项政策对南阳楼市影响较慢，主要通过国内房价下降来影响南阳消费者的消费预期。
6、河南省政府和郑州市政府出台的政策
郑州市允许第二套房首付2成，利率可执行7折，该项政策有效刺激了换房需求的客户，属于利好政策，但该项政策执行范围仅在郑州市区，对南阳影响不大。
7、09年的7度设防和环保材料大规模使用的建筑成本会消化房价中，所以锁死了南阳房价下跌空间，即使出现下跌也只会是短时市场行为，不会成为主流。
8、08年市场疲软对09年的市场供应量会产生一定影响，很多08年的供应量因为工期延后推迟至09年上市，而且产品涵盖了高、中、低档，较大的市场放量将导致09年里供大于求。
三，结论与建议
1、2009年的首要任务是消化既有楼盘，缓解资金压力，增加资金周转的速度。
2、加强和同行以及政府的联系，向政府争取政策，并配合政府的政策制定相应的销售策略。
3、从目前的经济形势来看，2009年下半年全国的房地产市场会趋稳，因此，在2009年中期的时候，要适当造势，让南阳人尽快的感受到全国地产市场的变化。这一对策，早不得也晚不得。早了，市场会认为吹牛皮，晚了，就错过最好的启动期了。
4、从其它城市的地产市场的情况来看，比如重庆，部分建筑公司已经冻结2009年的人工费谈判。由于经济不景气，2009年的建筑人工费肯定会有所下降，因此，开发公司可以暂时不和建筑公司商谈人工费问题。
文/世界商务策划师联合会中国总部研究员 赵涛
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